2021년이 부동산 시장에 뜨거운 한 해였다는 것은 비밀이 아닙니다. 주택은 기록적인 가격에 팔리고 있고 제한된 재고를 놓고 입찰 전쟁이 자주 일어나고 구매자가 주택 구입 비용을 전액 현금으로 지불하는 것은 드문 일이 아닙니다.
더 많은 목록이 제공됨에 따라 시장이 다소 정상화되는 것처럼 보이지만 2022년에는 부동산 판매와 관련하여 몇 가지 고유한 문제와 도전 과제가 있습니다. 특히 두 가지 요인이 내년 시장에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
- 연준은 11월 팬데믹 시대의 경기 부양 노력을 축소하기로 결정했습니다.
- 미국 국경이 열리면서 미국 부동산 시장으로 돌아오는 외국인 투자.
다음은 이러한 요소가 향후 12개월 동안 부동산에 어떻게 영향을 미치고 주택을 사고팔 수 있는 능력에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
연준, 팬데믹 시대 부양책 중단 발표
11월 초, 연준 발표 1,200억 달러 규모의 채권 매입 프로그램을 축소하고 COVID-19의 롤러코스터 타는 가운데 미국 경제를 안정시키기 위한 역사적인 노력을 중단하기 시작할 계획입니다. 이 결정은 최근 몇 달 동안 국가가 경험한 상당한 경제 반등에 대한 응답으로 나온 것입니다. 연방정부의 경기부양책이 종료됨에 따라 중앙은행은 1월까지 매달 150억 달러씩 채권 매입을 줄일 예정이다.
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뱅크레이트의 수석 경제 분석가이자 워싱턴 지국장인 마크 햄릭(Mark Hamrick)은 '연준이 자산 구매를 축소하기로 한 결정은 대유행이 미국 경제에 대한 영향력을 강화하면서 위기 모드로 전환한 통화 정책을 정상화하려는 시도를 나타냅니다'라고 말했습니다.
그것은 모두 훌륭하고 좋은 일이지만 주택 구매자 또는 판매자에게 어떤 의미가 있습니까? 많은 업계 전문가들은 자산 매입의 종료를 금리 인상의 전조로 보고 있습니다. 그리고 모기지 이자율이 높다는 것은 많은 미국인들이 주택 구입 비용을 감당할 수 없다는 것을 의미합니다.
'연준의 테이퍼링은 모기지 채권과 국채를 덜 구매하게 된다는 것을 의미합니다. 결과적으로 모기지 이자율이 올라갈 것입니다'라고 Edward Mermelstein은 설명합니다. 부동산 컨설턴트 투자자를 대상으로 하는 부티크 자문 회사인 One and Only Holdings의 설립자입니다. ' 모기지 이자율이 오르면 주택 구입에 자금을 대면 집값이 더 비싸집니다. '
2022년이 되면 모기지 이자율이 0.25%에서 0.5%로 증가할 것이며, 이는 일부 잠재적 주택 구매자에게 큰 차이를 만들 수 있습니다.
'현재 모기지 이자율은 2.5%에서 3% 사이이므로 0.25% 인상하면 월 지출이 20% 증가하는데 이는 상당한 수준입니다. 따라서 6개월 후가 아니라 지금 구매하는 것이 항상 가장 좋습니다.'라고 Mermelstein은 말합니다.
이자율 인상은 시장의 하단부에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며, 여기서 0.5점은 경제성과 경제성의 차이를 의미할 수 있다고 프레드릭 워버그 피터스(Frederick Warburg Peters) 바르부르크 부동산 .
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Warburg Peters는 '시장의 고가에서는 금리 인상이 가격 인상을 억제할 것이지만 거래량에 큰 영향을 미치지는 않을 것입니다'라고 말했습니다.
집값이 이미 하늘 높이 치솟았던 시기에 예측된 금리 인상이 정확히 이상적이지 않다는 점도 주목할 가치가 있습니다. 에 따르면 11월에 발표된 Redfin 보고서 (11월 14일까지의 4주 기간을 포함), 중간 주택 판매 가격은 지난달까지 전년 대비 13% 증가한 7,881였습니다. 2019년 같은 기간보다 30% 올랐다. 또한 보고서에 포함된 기간 동안 새로 상장된 주택의 가격은 1년 전 같은 기간보다 13%, 2019년보다 27% 올랐다. 354,725달러입니다.
멜리사 콘(Melissa Cohn) 지역 부사장 겸 모기지 은행가는 '지난해 부동산 가격이 20% 이상 올랐기 때문에 높은 금리는 그만큼 더 큰 타격을 입힐 것'이라고 말했다. 윌리엄 레이비스 모기지 . '부동산 시장에서 결합은 어려울 것입니다. 사람들은 여전히 구매할 수 있지만 더 적은 공간을 감당할 수 있습니다.'
2022년 외국인 투자 수익
팬데믹 기간 동안 국가의 국경이 크게 폐쇄되었기 때문에 주택 시장은 시장에 손을 대고 있는 외국인 투자자에 의해 주도되었을 수 있는 더 큰 구매 가격 상승으로부터 본질적으로 보호되었습니다. 이러한 현실은 미국 국경이 다시 열리면서 반대 방향으로 빠르게 전환될 태세입니다.
전문가들은 외국인 투자자들이 미국 시장에 복귀하기 위해 거의 2년을 기다렸다고 말한다. 항공편이 추가되고 외국 비자 병목 현상이 완화되면서 해외에서 미국 부동산으로 자금이 유입되는 속도가 빨라진다. 일부는 혜택을 볼 수 있지만 모든 사람이 아닌 개발입니다.
'뉴욕, 마이애미, 로스앤젤레스와 같은 주요 시장은 외국인 투자자들의 귀환으로 좋은 혜택을 받을 것입니다. 특히 외국인 투자자가 시장에 진입하면 가격이 오르기 때문에 이러한 도시의 판매자가 가장 큰 혜택을 받습니다.'라고 Mermelstein이 덧붙입니다.
그러나 당신이 장래의 구매자라면, 특히 곧 인상될 이자율과 결합될 때 이 급등은 이상적이지 않을 수 있습니다.
'주택담보대출 금리가 인상되고 외국인 투자자들이 돌아오는 사이에 주택 비용은 확실히 더 비싸질 것입니다'라고 Mermelstein이 말했습니다.
그럼에도 불구하고 모든 부동산 전문가가 앞으로 그러한 중대한 변화가 있을 것이라고 확신하는 것은 아닙니다. 적어도 2022년에 시장에 넘쳐나는 외국인 투자자와 관련해서는, 특히 새로운 코로나바이러스 변종이 정상으로의 복귀를 위협하고 있기 때문입니다.
Warburg Realty의 중개인인 Ellen Sykes는 'COVID의 Omicron 계통의 출현으로 많은 베팅이 이루어지고 있다고 생각합니다. '대부분의 사람들이 가능한 검역, 폐쇄 및 여행에 대한 영향의 새로운 물결을 예상했을 것 같지 않습니다. 결과적으로 나는 뉴욕시와 미국의 다른 곳에서 기대했던 것만큼 많은 외국인 투자자의 유입을 보지 못합니다. 항상 더 큰 컨소시엄과 대기업이 오고 가고 있지만 개인 투자자는 잠시 동안 바닥을 드러낼 것입니다. 이 시점에서 너무 어렵습니다.'
주택 구입자를 위한 테이크아웃
의 전문가들 문호 개방 2022년 봄 주택 구매 시즌이 잠재적인 시장 변화가 다가오고 있음에도 불구하고 미국 전역에서 높은 수요를 보일 것이라고 계속 예측합니다. 금리 인상과 외국인 투자자의 매수 경쟁 가능성이 높아져도 매수자와 매도자 모두에게 여전히 많은 선택권이 있으며 시장은 계속 빠르게 움직일 것입니다.
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Opendoor의 모기지 총책임자인 Nadia Aziz는 '이자율이 어떻게 될지는 알 수 없지만 고객의 재정 상황을 확실히 이해하여 개별 요구 사항을 결정할 것을 항상 권장합니다.'라고 말합니다. '당신의 요구에 맞는 최고의 금융 상품을 찾기 위해서는 옵션을 조사하는 것이 중요합니다. 낮은 계약금 옵션을 포함하여 주택 구매자가 주택 소유의 꿈을 이루는 데 도움이 될 수 있는 다양한 모기지 상품이 있습니다.'
